act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Auteur: Jodit de Bruin

  • Tussenhuur: terugkeren naar je eigen woning

    Tussenhuur: terugkeren naar je eigen woning

    Tijdelijk verhuren

    Stel je vertrekt voor je werk naar het buitenland, je gaat op reis of misschien wel samenwonen. Je eigen woning wil je niet direct opgeven, maar vanwege de kosten ook niet leeg laten staan. Daarnaast kan met het verhuren daarvan (tussenhuur) een mooi rendement worden behaald. Maar wat nu wanneer je buitenlandse werkzaamheden eindigen, de reis voorbij is of je relatie onverwachts eindigt. Je wilt dan als verhuurder graag naar je eigen woning kunnen terugkeren.

    De meesten zijn er inmiddels van op de hoogte dat het voor woonruimte mogelijk is om op grond van artikel 7:271 lid 1 sub a BW een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Voor zelfstandige woonruimte mag zo’n tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder maximaal twee jaar duren. Daarna loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Wat doe je wanneer je als verhuurder helemaal niet weet waar je over twee jaar aan toe bent?

    Tussenhuur (diplomatenclausule)

    Je kunt er natuurlijk voor kiezen om steeds tijdelijke huurovereenkomsten met verschillende huurders aan te gaan. De wet biedt verhuurders echter ook een andere interessante optie. Wil je na verloop van tijd in je eigen woning kunnen terugkeren, dan kun je er als verhuurder namelijk voor kiezen om een ‘tussenhuurovereenkomst’ aan te gaan. Dit is een huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huurder het gehuurde na een bepaalde termijn dient te ontruimen indien de verhuurder zijn woning weer zelf wil betrekken. Ook wel een ‘diplomatenclausule’ genoemd.

    Deze mogelijkheid is speciaal voor dit soort situaties in de wet opgenomen. Eerder was deze optie niet erg aantrekkelijk. De verhuurder kon namelijk slechts terugkeren na afloop van de termijn die partijen al bij het aangaan van de huurovereenkomst hadden afgesproken. Keerde de verhuurder niet terug bij het eindigen van deze termijn, dan ging het recht van de verhuurder verloren. Niet erg flexibel dus. Ook kon van deze optie slechts gebruik worden gemaakt indien de verhuurder zelf de vorige bewoner was. Dit bracht met zich dat een tussenhuurovereenkomst niet met opvolgende huurders kon worden aangegaan.

    Daar is per 1 juli 2016 verandering in gekomen. Het is nu mogelijk om de ontruimingstermijn die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken steeds te verlengen. De enige voorwaarde is dat beide partijen daarmee vóór het einde van de termijn instemmen. De huurder heeft de mogelijkheid om langer in de woning blijven. De verhuurder behoudt het recht om ná de overeengekomen termijn in het gehuurde terug te keren. Zegt deze huurder de huurovereenkomst op dan kan de verhuurder met een nieuwe huurder opnieuw een tussenhuur overeenkomst aangaan.

    Conclusie

    Door de overeengekomen ontruimingstermijn te verlengen behoudt de verhuurder het recht om in de eigen woning terug te kunnen keren. Dit biedt mogelijkheden voor de verhuurder die op voorhand nog niet precies weet wanneer hij van dit recht gebruik wil maken.

     

  • Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?

    Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?

    Inleiding

    Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning met bijbehorende grond. Deze koopovereenkomst is in de vorm van een notariële akte opgesteld. Tot het moment van de juridische overdracht, mocht de koper de woning alvast om niet gebruiken. Op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst in 2014 had koper zijn eigen woning nog niet verkocht. Om koper de tijd te geven zijn woning eerst te verkopen, hebben partijen in de koopovereenkomst bepaald dat de akte van levering uiterlijk 1 september 2015 zou worden gepasseerd. Deze datum bleek later niet haalbaar omdat koper zijn woning niet voor 1 september 2015 kon verkopen. Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden. Zij hebben afgesproken dat de levering op een nader te bepalen datum, na verkoop van de woning van koper, zou plaatsvinden. De eigen woning van koper is medio 2016 verkocht. Koper heeft vervolgens aan verkoper medegedeeld dat hij uitvoering aan de koopovereenkomst wenst te geven en dat de levering kan plaatsvinden. Verkoper heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 september 2015 een ontbindende voorwaarde zou betreffen die, nu er niet uiterlijk op die datum is geleverd en de koopprijs niet is betaald, is vervuld.

    Geschil

    Partijen zijn vervolgens in een juridische strijd verwikkeld geraakt over de vraag of er wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. De koper heeft vervolgens een leveringsbeslag gelegd, om te voorkomen dat de woning met bijbehorende grond aan een derde verkocht en geleverd zou worden. Verkoper heeft een kort geding procedure aangespannen en opheffing van het beslag gevorderd.

    Kort geding

    Tijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter aangegeven dat de oorspronkelijke leveringsdatum niet een ontbindende voorwaarde betreft. Bovendien hebben partijen de leveringsdatum van 1 september 2015 in onderling overleg uitgesteld totdat de woning van koper zou zijn verkocht. Ook het niet betalen van de koopprijs is geen ontbindende voorwaarde. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is gebaseerd op de letterlijke tekst van de notariële akte én op de afwijkende afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt.

    Notariële akte:

    In kort geding heeft de verkoper beroep gedaan op twee artikelen van de notariële akte:

    Leveringsdatum:

    In artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

    “De akte van levering (juridische levering) zal worden verleden uiterlijk op 1 september 2015 ten overstaan van de notaris. […]”

    Anders dan door verkoper wordt gesteld is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde opgenomen. In dat artikellid wordt alleen de datum van levering vermeld.

    Betaling koopprijs:

    Ter zake de betaling van de koopprijs hebben partijen in artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst het volgende afgesproken:

    “Van de koopprijs dient de koper een gedeelte (gelijk aan de netto-opbrengst minus hypotheekschuld van de nog door de koper te verkopen eigen woning) voor het ondertekenen van de akte van levering aan verkoper te voldoen door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris. Het restant van de koopprijs blijft de koper aan de verkoper als geldlening schuldig…… Het restant van de schuld dient door koper te worden afgelost in vijf jaar na het ondertekenen van de akte van levering hierna te noemen: ‘de betaaldatum’ of ‘de datum van betaling van de koopprijs’ […].”

     Ook artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst bevat geen ontbindende voorwaarde. Dit artikellid beschrijft namelijk alleen de wijze van betaling van de koopprijs.

    Afwijkende afspraken

    Indien en voor zover hetgeen in artikel 8 leden 1 en 2 is opgenomen ontbindende voorwaarden zouden zijn, heeft koper gesteld dat partijen van deze voorwaarden zijn afgeweken door andere afspraken te maken. Partijen hebben namelijk afgesproken dat de leveringsdatum van 1 september 2015 wordt uitgesteld. De woning met bijbehorende grond zou vervolgens op een later moment geleverd worden. Met deze afspraken is verkoper akkoord gegaan. Daarnaast bleek uit de overgelegde e-mails duidelijk dat verkoper de woning met bijbehorende grond aan koper zal leveren. Vooruitlopend op de juridische levering heeft verkoper eind 2016 alle telefoonnummers bij de telecomprovider KPN opgezegd. Ook heeft verkoper eind 2016 aan koper verzocht of koper, vooruitlopend op de datum van levering die nog vastgesteld moest worden, de WOZ-aanslag en overige eigenaarslasten wilde betalen. Dat heeft koper ook gedaan.

    Waarom wilde verkoper niet leveren?

    Tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment waarop de juridische overdracht zou plaatvinden was inmiddels circa 2 jaar verstreken. De reeds overeengekomen koopprijs in de koopovereenkomst achtte de verkoper, gezien de marktontwikkelingen, inmiddels te laag. Dat is echter geen gegronde reden om de koopovereenkomst niet na te komen.

     Schikking

    Naar aanleiding van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een schikking getroffen. Tot het wijzen van een uitspraak in kort geding is het dus niet gekomen.

  • Amsterdam schaft woongroepen af per 1 januari 2017

    Amsterdam schaft woongroepen af per 1 januari 2017

    Woningdelen

    Het delen van woningen is populair. Met name in grote steden als Amsterdam. Woonruimte is er schaars en de huurprijzen zijn hoog. Verhuurders staan vaak positief tegenover woningdelen. Woningdelers hebben over het algemeen een eigen inkomen en zijn bereid om meer voor dezelfde woning te betalen dan een stel of gezin.

    Omzettingsvergunning

    Wordt een woning met meerdere personen gedeeld, dan is daar in beginsel een omzettingsvergunning voor nodig. Zelfstandige woonruimte wordt namelijk omgezet in onzelfstandige woonruimte. Iedere bewoner heeft een eigen kamer, maar de overige voorzieningen worden met elkaar gedeeld. De vereisten voor het verkrijgen van een omzettingsvergunning verschillen per gemeente. Zo ook de (soms hoge) kosten die daaraan zijn verbonden.

    In de praktijk wordt het aanvragen van een omzettingsvergunning vaak achterwege gelaten. Verhuurders van woonruimte zoeken daarnaast naar alternatieven waarvoor geen vergunningsplicht bestaat. In de praktijk kom je meestal twee constructies tegen. De verhuurder verhuurt de woning aan één hoofdhuurder die vervolgens aan anderen onderverhuurt. Ook is mogelijk dat de verhuurder de woning aan een woongroep verhuurt. In beide gevallen verhuurt de verhuurder zelfstandige woonruimte en geen losse kamers zodat geen vergunning is vereist.

    Onderverhuur

    De eerste constructie (hoofdhuur-onderhuur) brengt voor de verhuurder wel een risico met zich. Het is in dat geval namelijk de onderhuurder die zelfstandige in onzelfstandige woonruimte omzet zonder vergunning. Komt dit bij de gemeente aan het licht, dan kan de gemeente niet alleen de onderverhuurder maar ook de eigenaar aanschrijven. Dat zal in de meeste gevallen de eigenaar/verhuurder zijn. Dit risico is groter wanneer in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder het onderverhuren toestaat. De boetes die worden uitgedeeld verschillen per gemeente, maar zijn over het algemeen fors.

    Het verhuren van een woning aan een woongroep biedt een goed alternatief, want daarvoor is geen vergunning vereist. Er bestaat soms wel een meldplicht, waaronder in Amsterdam. De woongroep dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen die per gemeente kunnen verschillen. Het is dus zaak om goed in kaart te brengen welke regels er door de betreffende gemeente worden gehanteerd bij het verhuren aan woongroepen.

    Zo schaft de gemeente Amsterdam de woongroep per 1 januari 2017 af. Nieuwe woongroepen kunnen zich vanaf dat moment niet meer melden. Woongroepen die zich hebben gemeld vóór 1 januari 2017 mogen blijven bestaan zolang zij aan de voorwaarden blijven voldoen. Na deze datum rest verhuurders in Amsterdam niets anders dan een omzettingsvergunning aan te vragen wanneer zij woningen aan woningdelers willen verhuren.

    Voorwaarden voor het vormen van een woongroep

    Bent u een verhuurder in Amsterdam en wilt u nog gebruik maken van deze regeling? De voorwaarden voor het vormen van een woongroep binnen de gemeente Amsterdam zijn als volgt:

    • De groepsleden melden zich als groep voordat de woonruimte in gebruik wordt genomen;
    • Het moet gaan om een zelfstandige woonruimte boven de liberalisatiegrens (huurprijs boven de € 710,68);
    • De woning moet voldoen aan de eisen voor geluidsreductie;
    • De groepsleden huren de woonruimte gezamenlijk met één huurcontract;
    • De groep beschikt over het recht van coöptatie (bij vertrek van een huurder mag een andere huurder worden voorgedragen);
    • Elk groepslid beschikt over een eigen kamer;
    • De groep beschikt over een gemeenschappelijke ruimte van minimaal 15 m2;
    • Ieder groepslid heeft een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 15m2, de gemeenschappelijke ruimte niet meegerekend;
    • De groepsleden hebben een gezamenlijke rekening.

    Vragen?

    Heeft u vragen over het woonruimtebeleid in de gemeente Amsterdam of een andere gemeente? Neem dan gerust contact op met Fort Advocaten.

  • Makelaar handelt onrechtmatig! Hij had huurder moeten informeren over de huurprijsregelgeving

    Makelaar handelt onrechtmatig! Hij had huurder moeten informeren over de huurprijsregelgeving

    Recent is een makelaar door het Hof Amsterdam op de vingers getikt. Hij heeft huurder, een expat, niet geïnformeerd over de huurprijsregelgeving. De expat was niet de opdrachtgever van de makelaar. Toch had de makelaar de expat hierover moeten informeren op grond van zijn zorgplicht.

    Casus

    De werkgever van de expat heeft de makelaar opdracht gegeven om woonruimte voor de expat te zoeken en te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. De huurprijs van de uitgekozen woning bedraagt € 1.200,– per maand.  Een aantal jaren later ontdekt de expat dat de door hem betaalde huurprijs, gelet op het woningwaarderingsstelsel, (veel) te hoog was. De expat vindt dat de makelaar hem daar destijds over had moeten informeren. Door dat na te laten, heeft de makelaar onrechtmatig jegens hem gehandeld. De expat vordert daarom schadevergoeding van de makelaar. De makelaar betwist dat sprake is van onrechtmatig handelen. Hij meent dat hij de expat, die niet zijn opdrachtgever was, niet hoefde te informeren. De makelaar heeft wel de werkgever, zijn opdrachtgever, geïnformeerd.

    Het Hof overweegt dat het inmiddels vaste rechtspraak is dat een makelaar ook ten opzichte van een niet-opdrachtgever onrechtmatig kan handelen. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dit geval zou de expat de huurder zijn en zou de expat zelf de huur betalen. De bemiddelingsovereenkomst had dan ook de strekking om de persoonlijke belangen van de expat te dienen. Bovendien had de expat de Duitse nationaliteit en sprak hij geen Nederlands. De expat verkeerde in een afhankelijke positie.

    Het Hof oordeelt dat de makelaar onder deze omstandigheden een zorgplicht had tegenover de expat. Dat betekent niet dat hij de expat uitdrukkelijk had moeten wijzen op de wettelijke regeling dat hij binnen zes maanden de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Wel had de makelaar de expat in hoofdlijnen moeten informeren over het feit dat voor de vaststelling van huurprijzen wettelijke regels gelden en de dat huurcommissie de toetsende instantie is. Dat is niet gebeurd. Daarom wordt de makelaar veroordeeld om een schadevergoeding aan de expat te betalen van maar liefst € 60.000,–. Dat is het verschil tussen de betaalde huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.

    Betekenis voor de praktijk

    Deze uitspraak onderstreept opnieuw dat een makelaar ook een zorgplicht kan hebben ten opzichte van een niet-opdrachtgever. Neemt de makelaar die zorgplicht niet in acht, dan kan hem dat duur komen te staan.

    Maar hoe ver reikt de zorgplicht, en in dit geval de informatieplicht, van een makelaar? Rust op hem ook de plicht om – als hij namens een verhuurder bemiddelt – een potentiële huurder te informeren over de geldende huurprijsregelgeving?

    In de onderhavige zaak was sprake van bijzondere omstandigheden die tot aansprakelijkheid van de makelaar hebben geleid. Er bestond een nauwe verbondenheid tussen de werkgever/opdrachtgever en de expat. Ook was de expat nauw betrokken bij de uitvoering van de overeenkomst. In feite werden zijn belangen behartigd. Als daarvan geen sprake is, zal van een makelaar waarschijnlijk niet worden verlangd dat hij iedere potentiële huurder (niet-opdrachtgever) informeert over de huurprijsregelgeving. Dat lijkt, vooralsnog, een brug te ver.

  • Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    In vervolg op ons seminar “Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling” van 26 juni 2014 attenderen wij u graag op het volgende.

    Zoals tijdens ons seminar aan de orde kwam, hangt de uitkomst van een procedure in belangrijke mate af van de wijze waarop partijen hun stellingen onderbouwen. Dat wordt onderstreept door een uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 juni 2014 (gepubliceerd op 2 juli 2014).

    Het Hof stelt verhuurder in het gelijk en beëindigt de huurovereenkomst met  Hoogenbosch Retail Group B.V.

    Hoogenbosch huurt een winkelruimte in de Kalverstraat. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik/renovatie en de belangenafweging.

    Verhuurder onderbouwt zijn vorderingen als volgt:

    1. Uit verschillende overgelegde rapporten blijkt dat met name op drukke winkellocaties, zoals de Kalverstraat, behoefte is aan steeds grotere winkels.
    2. Drie rapporten van makelaars bevestigen dat.
    3. Er wordt een verdieping toegevoegd aan het gehuurde en de eerste verdieping wordt publieks-/winkelruimte. Het aantal bewinkelbare meters wijzigt van circa 49,5 m² naar circa 153 m².
    4. Na renovatie is een minimale huur van € 231.000,– per jaar haalbaar. Dat is onderbouwd door brieven/verklaringen van drie makelaars.
    5. De huurovereenkomst loopt al 15 jaar.
    6. Huurster is niet afhankelijk van deze vestiging.
    7. Huurster heeft meerdere vestigingen aan de Kalverstraat en de Nieuwendijk.
    8. Huurster heeft haar investeringen afgeschreven en terugverdiend.
    9. Huurster heeft geen behoefte aan de renovatie en is niet bereid om de haalbare huur na renovatie te betalen.

    Huurster verweert zich als volgt:

    1. Zij betwist de tendens naar schaalvergroting. Zij kiest juist voor meer dan één (kleinere) vestiging in de Kalverstaat. Andere retailketens doen hetzelfde.
    2. De renovatie levert geen rendabele investering op. Volgens een ingewonnen advies is het verschil tussen de huurwaarde na renovatie en de huidige markthuurwaarde slechts € 15.000,– per jaar.
    3. Alternatieve winkelruimtes in de Kalverstraat (met een vergelijkbare lage huur) zijn niet voorhanden.

    Op basis hiervan oordeelt het Hof dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van de verhuurder.

    Het Hof lijkt veel waarde te hebben toegekend aan de door de verhuurder overgelegde verklaringen en rapporten van makelaars, die het standpunt van verhuurder ondersteunen. Huurder heeft daar kennelijk onvoldoende tegenin gebracht.

  • VvE’s en appartementsrechten: Bij de uitleg van de akte van splitsing en de tekening mag ook betekenis worden toegekend aan de feitelijke situatie!

    VvE’s en appartementsrechten: Bij de uitleg van de akte van splitsing en de tekening mag ook betekenis worden toegekend aan de feitelijke situatie!

    Splitsingstekening is niet altijd doorslaggevend!

    Op 1 november 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de uitleg en de betekenis van splitsingsstukken. Tot die uitspraak werd door verschillende rechters aangenomen dat, bij tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, de tekening vóór gaat.

    Dat is niet het geval, zo oordeelde de Hoge Raad. Een rechter zal van geval tot geval moeten beoordelen wat vóór gaat, de splitsingsakte of de splitsingstekening. Dat moet hij beoordelen aan de hand van:

    –       de aanwijzingen die hij aan de splitsingsstukken kan ontlenen; en

    –       de (mate van) aannemelijkheid van de gevolgen van de verschillende interpretaties.

    Ook herhaalde de Hoge Raad dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken aankomt op de bedoeling van degene die destijds tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd, waarbij de gehele inhoud van de splitsingsakte en de splitsingstekening een rol speelt.

    Op de feitelijke situatie mag ook acht worden geslagen!

    Recentelijk, op 14 februari 2014, heeft de Hoge Raad een nadere verfijning aangebracht op deze maatstaf.

    Kort gezegd kan de feitelijke situatie ter plaatse ook een rol spelen bij de uitleg en de betekenis van de splitsingsstukken.

    Dat is het geval:

    1. als de splitsingsstukken naar de feitelijke situatie verwijzen; en
    2. als de feitelijke situatie van belang is ter beantwoording van de vraag welke interpretatie van de splitsingsstukken het meest aannemelijk is.

    In de uitspraak van 14 februari 2014 had één van de raadsheren van het Hof het in appartementsrechten gesplitste pand bezichtigd. Tijdens die bezichtiging had hij waargenomen dat een gedeelte van de gemeenschappelijke tuin alleen achter één van de appartementen lag. Ook had hij waargenomen dat een bepaald gedeelte van de gemeenschappelijke tuin veel groter was dan een ander gedeelte. Deze feitelijke waarnemingen had het Hof mede aan haar beslissing ten grondslag gelegd. Dat stond het Hof vrij, aldus de Hoge Raad, aangezien deze feitelijke omstandigheden ook konden worden opgemaakt uit de splitsingsstukken.

    Kortom, deze uitspraak benadrukt dat de rechter behoorlijk wat speelruimte heeft bij de uitleg van splitsingsstukken.

  • Verboden onderverhuur. Particuliere verhuurder vordert met succes afdracht van de winst!

    Verboden onderverhuur komt nog steeds op grote schaal voor, zeker in de grote steden. Voor verhuurders is het een doorn in het oog. Het is niet alleen tijdrovend en kostbaar om verboden onderverhuur tegen te gaan, maar de verhuurder wordt ook de mogelijkheid ontnomen om de woning zelf tegen een hogere huur te verhuren. De verhuurder lijdt dus in meerdere opzichten schade. De huurder die onbevoegd onderverhuurt maakt ondertussen iedere maand winst. Immers, de onderhuurder betaalt meestal fors meer dan de huurder.

    Schadevergoeding in de vorm van winstafdracht

    Op grond van de wet is het mogelijk om schadevergoeding te krijgen in de vorm van winstafdracht. Dat wil zeggen dat de verhuurder kan vorderen dat de huurder de nettowinst, die hij heeft gemaakt met de verboden onderverhuur, aan hem moet afdragen. Voorwaarden zijn wel dat vast moet staan dat de verhuurder schade heeft geleden vanwege de verboden onderverhuur en dat de huurder winst heeft gemaakt. Ook moet de exacte hoogte van de schade niet goed vast te stellen zijn. Dat heeft ermee te maken dat schadevergoeding in de vorm van winstafdracht een vorm van abstracte schadeberekening is. Als de schade concreet kan worden vastgesteld, is er geen plaats voor een abstracte schadeberekening.

    Corporaties vorderen met succes winstafdracht

    Wij hebben al eerder gezien dat corporaties met succes afdracht van de winst vorderen die is gemaakt met verboden onderverhuur. In 2008 heeft het Hof Amsterdam deze vordering van een corporatie voor het eerst toegewezen. De schade van de corporatie bestond met name uit de kosten die gepaard gingen met het in stand houden van een speciale afdeling die verboden onderverhuur bestrijdt. Omdat niet precies kon worden vastgesteld welke schade de corporatie leed door dit specifieke geval van verboden onderverhuur, werd de schade (abstract) vastgesteld op de hoogte van de genoten winst. In 2010 bevestigde de Hoge Raad het oordeel van het Hof. Nadien hebben andere corporaties vergelijkbare successen behaald.

    Particuliere verhuurder nu ook succesvol!

    Recentelijk, op 28 januari 2014, heeft het Hof Amsterdam geoordeeld dat ook een particuliere verhuurder afdracht van de winst kan vorderen die is gemaakt met verboden onderverhuur. Verhuurder had een beheerder  ingeschakeld die zich onder meer bezighield met de bestrijding van verboden onderverhuur. Net als een corporatie maakte de verhuurder kosten (beheervergoeding) om verboden onderverhuur tegen te gaan en dus leed hij schade. Daarnaast leed verhuurder schade omdat hij – nu huurder de huurwoning aanhield voor onderverhuur in plaats van de huurovereenkomst op te zeggen – niet eerder een aanmerkelijke huurverhoging had kunnen realiseren. Omdat de exacte hoogte van de schade niet kon worden vastgesteld, werd deze vastgesteld op de behaalde winst.

    Goed nieuws dus voor particuliere verhuurders!

  • Woning verhuren aan toeristen. Mag dat van de Gemeente?

    Woning verhuren aan toeristen. Mag dat van de Gemeente?

    Er zijn nieuwe ontwikkelingen op het terrein van tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen. In diverse media is hier recentelijk aandacht aan besteed. Aanleiding is de besluitvorming in de (openbare) vergadering van de gemeenteraad van Amsterdam op 12 en 13 februari 2014.

    Gemeente Amsterdam ontwikkelt nieuw beleid!
    Voorheen bestond discussie over de vraag of en (zo ja) onder welke voorwaarden tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen door de gemeente was toegestaan. Aan deze discussie beoogt de gemeente Amsterdam met nieuw beleid een einde te maken.

    Met het nieuwe beleid stelt de gemeente strikte voorwaarden waaraan verhuurders moeten voldoen. Zo moet de verhuurder belasting afdragen, is het alleen toegestaan voor vrije sector huurwoningen en (slechts) voor een periode van maximaal twee maanden per jaar.

    Voor een kort overzicht van het nieuwe beleid:
    NOS.NL
    NU.NL

    Voor de officiële vergaderstukken van de gemeenteraad (onder Volkshuisvesting, nrs. 24 – 27).

    Gevolgen voor de praktijk?
    De officiële publicatie van het nieuwe beleid laat nog even op zich wachten. Ook zal het nieuwe beleid verder worden uitgewerkt in formele regelgeving. Welke gevolgen het nieuwe beleid voor de praktijk zal hebben, valt daarom nog niet volledig te overzien. Vast staat wel dat het nieuwe beleid extra voorwaarden voor verhuurders met zich brengt.

    Let op: VvE-regels blijven van toepassing!
    In de meeste gevallen is in de splitsingsakte bepaald dat schriftelijke voorafgaande toestemming nodig is van de VvE voor tijdelijke verhuur aan toeristen. Als de VvE-regels tijdelijke verhuur uitsluiten of daar voorwaarden aan verbinden, blijft verhuurder daaraan gebonden. Het nieuwe gemeentelijke beleid brengt daarin geen wijziging!

    Auteurs : Jodit de Bruin en Niels Mijinke.

  • Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Als een huurder failliet gaat, kunnen de verhuurder en de curator van de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen.

    Zoals Derk van Geel in zijn blog van 5 april 2013 terecht aangaf, is het van belang dat de verhuurder bij het faillissement van de huurder nagaat of het juist wel of niet verstandig is om de huurovereenkomst zelf op te zeggen (https://www.actlegal-netherlands.com/verhuurder-laat-de-curator-opzeggen/). Onder bepaalde omstandigheden kan het voor de verhuurder juist nuttig zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen en af te wachten of de curator daartoe overgaat.

    De verhuurder is in principe vrij in zijn keuze om de huurovereenkomst al dan niet op te zeggen, maar hij mag de huurovereenkomst niet altijd opzeggen.

    Zo mag de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als dit misbruik van recht oplevert.

    Stel dat de verhuurder de winkelruimte die de failliete huurder huurt aan een ander wil verhuren omdat hij een hogere huur kan krijgen. De verhuurder heeft er dan belang bij om zo snel mogelijk van de lopende huurovereenkomst af te komen, zodat hij een nieuwe huurovereenkomst kan sluiten. Als de curator een doorstart wil maken en een overnemende partij heeft gevonden, wil de curator waarschijnlijk niet dat de huurovereenkomst eindigt. Voor een overnemende partij is het namelijk essentieel dat hij de huurovereenkomst kan voortzetten. De curator zal de verhuurder dan vragen om hiermee in te stemmen. Doet de verhuurder dat niet (vrijwillig), dan kan de curator vorderen dat hij wordt gemachtigd om de overnemende partij (tegen de wil van de verhuurder) in de plaats te stellen van de huurder (indeplaatsstelling).

    Als er onder deze omstandigheden geen huurachterstand is of als de overnemende partij garant staat voor de betaling van de huurachterstand, kan de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of misbruik van recht opleveren. De indeplaatsstelling kan dan toch worden toegewezen, ook al heeft de verhuurder opgezegd. Wel moet uiteraard aan alle wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling worden voldaan (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/Boek7/Titel4/Afdeling6/Artikel307/geldigheidsdatum_23-07-2012).

    Dus, verhuurder wees erop bedacht dat u niet altijd kunt opzeggen als de huurder failliet gaat.

    Jodit de Bruin