act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Auteur: Helma Sengers

Let op je (service)kosten!

Let op je (service)kosten!

2 april 2025, door Helma Sengers

Als je als retailer je winkelruimte huurt, zul je in veel gevallen te maken krijgen met kosten die je verhuurder in rekening brengt voor door of namens hem verstrekte leveringen en diensten. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor nutsvoorzieningen voor individueel verbruik of ten behoeve van algemene ruimten en zaken als onderhoud en periodieke controle van gemeenschappelijke installaties, schoonmaak, afvalafvoer, beveiliging etc.

De wet bevat voor huurovereenkomsten met betrekking tot winkelruimten geen dwingende regels voor dergelijke leveringen en diensten en de kosten die de verhuurder daarvoor in rekening mag brengen. Verhuurder en huurder kunnen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst de afspraken maken die zij willen. Er is, zoals dat heet, sprake van contractsvrijheid.

Ondanks de hiervoor bedoelde contractsvrijheid wordt er door huurders en verhuurders niet vaak over (het pakket van) leveringen en diensten onderhandeld. Veelal wordt door de verhuurder gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende zaken en dat betekent – uitgaande van het ROZ-model uit 2022 – dat in artikel 5.1 van de huurovereenkomst wordt opgesomd welke leveringen en diensten de verhuurder zal verstrekken, in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is vermeld welk voorschotbedrag je daarvoor verschuldigd bent en in artikel 21 van de algemene bepalingen een regeling is opgenomen over de wijze waarop de kosten van die leveringen en diensten door je verhuurder worden doorberekend en afgerekend. Toch zou het, als de onderhandelingen daar ruimte voor laten, goed zijn om hierover wel met je verhuurder te onderhandelen. Hieronder volgen een aantal tips.

Tip 1

Sommige verhuurders gebruiken artikel 5.1 van de huurovereenkomst om een paginalange opsomming te geven van allerhande mogelijke leveringen en diensten, waarvan slechts een deel bij het aangaan van de huurovereenkomst daadwerkelijk wordt verstrekt. Spreek in plaats daarvan met je verhuurder af dat uitsluitend de daadwerkelijk verstrekte leveringen en diensten worden opgesomd. Dat schept niet alleen duidelijkheid, maar zorgt er ook voor dat verhuurder op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst met de winkeliersvereniging of met jou moet overleggen als hij het pakket van leveringen en diensten wil wijzigen.

Tip 2

Als we het dan toch over artikel 5.2 van de huurovereenkomst hebben; denk er dan eens aan om met de verhuurder af te spreken dat overleg alleen niet voldoende is, maar dat het pakket van leveringen en diensten alleen mag worden gewijzigd als (ingeval van een winkelcentrum) een meerderheid van de huurders (winkelcentrum) akkoord is of (ingeval van een stand alone winkel) jij daarmee akkoord bent.

Tip 3

Het gebeurt geregeld dat verhuurders een voorschotbedrag vaststellen, zonder dat duidelijk is waarop dat is gebaseerd. Hierdoor kan het voorkomen dat (pas) bij de afrekening blijkt dat het voorschot (veel) te laag of te hoog was. Vooral in het eerste geval kun je voor nare verrassingen komen te staan. In de rechtspraak is een voorbeeld bekend waarin de werkelijke kosten meer dan het dubbele bedroegen van de door de huurders betaalde voorschotten. Spreek daarom met verhuurder af dat de werkelijke kosten nooit meer dan een x percentage hoger mogen zijn dan het totaalbedrag van de betaalde voorschotten. Dat dwingt de verhuurder om een gedegen inschatting te maken van de te verwachten (werkelijke) kosten.

Tip 4

Als je huurt in een winkelcentrum en er kosten worden verdeeld over meerdere huurders, zorg er dan voor dat duidelijk wordt op welke manier jouw aandeel in de totale kosten zal worden berekend, bijvoorbeeld door een voorbeeldberekening als bijlage aan de huurovereenkomst te hechten. Het is dan natuurlijk wel zaak dat er in de voorbeeldberekening sprake is van een eerlijke verdeling van de kosten, hetzij op basis van het door jou gehuurde vloeroppervlak of op basis van een andere redelijke verdeelsleutel.

Tip 5

Om de afrekening van verhuurder te kunnen controleren moet je inzicht hebben in de kosten die verhuurder daadwerkelijk heeft gemaakt. In artikel 21.4 van de algemene bepalingen is weliswaar opgenomen dat verhuurder een gespecificeerd servicekostenoverzicht moet verstrekken, maar wat dat precies is staat nergens. Om die reden doe je er goed aan in de huurovereenkomst af te spreken dat je het recht hebt om de onderliggende stukken in te zien, zoals bijvoorbeeld leveringscontracten, opdrachten voor dienstverlening, facturen en werkbonnen.

Tip 6

In de laatste volzin van artikel 21.7 van de algemene bepalingen is opgenomen dat je het bedrag van de afrekening moet betalen, ook als je het daarmee niet eens bent. Het gevolg van die bepaling is dat jij naar de rechter moet als je de – in jouw ogen – teveel betaalde servicekosten wilt terugkrijgen. Het kan daarom nuttig zijn om af te spreken dat de laatste volzin van artikel 21.7 wordt geschrapt.

Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Helma Sengers, specialist in vastgoedrecht en huurrecht.

2 april 2025
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm.

17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers

Eerder – op 13 april jl. – schreven act legal over de behandeling van de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU). Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel waardoor de wet opnieuw op 11 mei 2023 in een plenair debat in de Tweede Kamer is besproken en deze later dan gepland in stemmig is gebracht. Gisteren (16 mei 2023) is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten. Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar gisteren kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij u bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe

Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.

De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.

Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.

(ii) De beoogde uitzonderingen

Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer gaat om bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:

(buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;

huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;

huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.

Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)

Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik, en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond kan maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.

Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.

Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).

De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn aangezien de doorloop, naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.

Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
17 mei 2023
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

13 april 2023, door Helma Sengers en Frank Barneveld

Wetsvoorstel vaste huurcontracten

Op 11 april 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer behandeld. Het voorstel houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen af te sluiten komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar.[1]

Wat betekent de wet voor de huidige huurcontracten en voor verhuurders?

In deze blog willen wij u meer vertellen over het wetsvoorstel en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding voor het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) De aanleiding voor het wetsvoorstel

Volgens de initiatiefnemers van het wetsvoorstel, Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU), moet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten zorgen volgens hen op dit moment voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Doel van het voorstel is dus dat zelfstandige woningen alleen nog voor onbepaalde duur kunnen worden verhuurd.

Hoewel de wet nog niet door de Tweede Kamer is aangenomen lijkt het erop dat er voldoende steun is voor het wetsvoorstel. Aanstaande dinsdag (18 april 2023) wordt hierover gestemd.

(ii) De beoogde uitzonderingen

In het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling wordt een aantal uitzonderingen genoemd op de voorgestelde hoofdregel dat een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte alleen voor onbepaalde tijd kan worden afgesloten. Volgens het wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen wanneer gaat om:

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder;

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

verhuringen naar hun aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand;

Tijdens het debat zijn er verdere uitzonderingen besproken, waaronder voor private verhuurders die een woning aanhouden voor toekomstig gebruik door hun kinderen of ouders en voor speciale groepen zoals mensen die noodopvang nodig hebben. Het is nog niet zeker welke uitzonderingen er exact gaan gelden. Dat zal in de loop van de verdere parlementaire behandeling duidelijk worden. De Kamer is het er in ieder geval over eens dat huur voor onbepaalde tijd weer regel moet worden.

Het contracteren voor een maximale termijn van vijf (5) jaar bij onzelfstandige woonruimten blijft overigens wél mogelijk.[2]

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) jaar nog wel gelden. Maar bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen dat (in principe) alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangegaan. Deze regel is van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit wel, bijvoorbeeld door toch een bepaalde tijd overeen te komen, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract voor bepaalde tijd geldt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel de plannen volgens de indieners van het wetsvoorstel bedoeld zijn om de positie van huurders te verstevigen, is het allerminst zeker of invoering van het wetsvoorstel ook in de praktijk positief zal uitpakken.

Bekend is dat veel verhuurders hun woningen alleen op tijdelijke basis willen verhuren en deze van de markt zullen halen (bijvoorbeeld door verkoop) indien het wetsvoorstel wordt aangenomen. Hierdoor zal het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur afnemen, onder meer omdat bij verkoop een deel ervan gekocht zal worden ten behoeve van eigen bewoning. Ook is de regelgeving waarschijnlijk slecht nieuws voor nieuwkomers op de woningmarkt; de kans dat zij hun wooncarrière kunnen beginnen door enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren alvorens door te stromen naar de reguliere verhuur of een koopwoning neemt door de het voorstel af. Een andere groep die door de plannen getroffen zal worden is de groep van personen die snel tijdelijke woonruimte nodig heeft, bijvoorbeeld door een scheiding.

Welke impact de wet daadwerkelijk heeft zal moeten worden afgewacht. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden zal de minister moeten evalueren hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

De kans is groot dat de ‘Wet vaste huurcontracten’ binnenkort door de Tweede Kamer zal worden aangenomen en dat het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn tot een einde komt. Daarvoor is echter nodig dat ook de Eerste Kamer met het voorstel instemt. Gelet op de samenstelling van de Eerste Kamer lijkt dat waarschijnlijk.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW.

[2] Artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
13 april 2023
Goedkeuring van een afwijkend beding is niet vanzelfsprekend. Tips voor succes!
Huurders van onder meer winkel- en horecaruimten worden door de wetgever goed beschermd. Zo genieten zij termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming.

De wet zelf geeft de mogelijkheid om die bescherming (deels) te doorbreken en wel door middel van het overeenkomen van een of meer afwijkende bedingen. Het afwijkend beding is ongekend populair: verhuurders hebben er behoefte aan af te kunnen wijken van de wet en huurders stemmen met afwijkende bedingen in om niet het risico lopen dat zij niet mogen huren.

Voor verhuurders is van belang dat het afwijkend beding door de rechter wordt goedgekeurd. Ontbreekt die goedkeuring, dan kan de huurder namelijk de vernietiging van het afwijkend beding inroepen en staat de verhuurder met lege handen.

De rechter mag het beding alleen goedkeuren als:
1. het beding de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of
2. de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.
De maatschappelijke positie van huurder zal nu niet aan de orde komen. Deze blog beperkt zich tot de goedkeuringsgrond onder 1., te weten dat het beding de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk aantast.

Het spreekt voor zich dat de wettelijke rechten van de huurder worden aangetast als huurder en verhuurder afspraken maken die in strijd zijn met de wet. Waar het echter om gaat is de vraag of de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast. Het is verstandig hierop goed te anticiperen. Dat kan door onderbouwd aan de rechter uit te leggen waarom het beding geen wezenlijke aantasting van de huurder inhoudt of door ervoor te zorgen dat de nadelen van het afwijkend beding voor huurder geheel of gedeeltelijk zullen worden gecompenseerd. Hieronder twee voorbeelden uit de praktijk om dit te verduidelijken.

Van een aantasting is bijvoorbeeld sprake als huurder en verhuurder afwijken van de termijnbescherming door de huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee plus een jaar en af te spreken dat de huurovereenkomst na genoemde verlengingsperiode van een jaar automatisch eindigt. Het aangaan van een kortdurende huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, waarvoor de termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming niet geldt, was voor de huurder geen optie omdat pas in het derde huurjaar echt winst zou kunnen worden gemaakt. Tegen deze achtergrond oordeelde de rechter dat de aantasting van de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk was.

Van een aantasting is ook sprake als bijvoorbeeld door huurder en verhuurder is afgesproken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt of een tussen huurder en verhuurder gesloten samenwerkingsovereenkomst eindigt. De aantasting is bovendien wezenlijk als de samenwerkingsovereenkomst door middel van een simpel briefje door de verhuurder kan worden opgezegd. In dat geval is de huurder alles in één klap kwijt. De kans dat zo’n afwijkend beding wordt goedgekeurd, is dan ook niet zo groot. Om een dergelijk beding toch goedgekeurd te krijgen zal de aantasting van de rechten van de huurder moeten worden verminderd. Bijvoorbeeld door af te spreken dat de verhuurder, indien hij besluit de samenwerkingsovereenkomst te bëeindigen (met als gevolg dat ook de huurovereenkomst eindigt), de onderneming van de huurder moet kopen tegen de dan geldende waarde en alsof de huurovereenkomst voortduurt. Voor de rechter was die aanvullende afspraak aanleiding om het afwijkend beding (alsnog) goed te keuren.

Deze twee voorbeelden zijn maar het topje van de ijsberg. Mocht u willen weten op welke manier u de kans op succes voor uw afwijkend beding kunt vergroten, neem dan (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrecht advocaten.
30 september 2019
Zwaarwichtig belang curator bij indeplaatsstelling: het belang van de overnameovereenkomst
Als een huurder van middenstandsbedrijfsruimte zijn in het gehuurde gedreven onderneming wil overdragen aan een derde, zal deze derde de huurovereenkomst vanwege de opgebouwde goodwill veelal ook willen voortzetten.

Contractsovername

Dat kan door een minnelijke contractsovername, waarbij de verhuurder instemt met de derde als huurder.

Als de verhuurder niet instemt met een contractsovername, dan kan de huurder zich tot de rechter wenden. De huurder kan vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld, tegen de wil van de verhuurder. Als de rechter een dergelijke indeplaatsstellingsvordering toewijst, wordt de verhuurder geconfronteerd met een huurder waarmee hij mogelijk zelf niet had willen contracteren.

De opvolgend huurder zet de bestaande huurovereenkomst voort: alle rechten en verplichtingen gaan over. Daarmee wordt de verhuurder de mogelijkheid om bijvoorbeeld een huurprijsverhoging door te voeren ontnomen.

Een verhuurder zal bezwaar kunnen hebben tegen een indeplaatsstelling indien hij zich geconfronteerd ziet met een in zijn ogen zwakkere huurder.

Criteria

Om te voorkomen dat een huurder zomaar een ieder in zijn plaats kan stellen, is er in de wet een aantal waarborgen/criteria opgenomen ten behoeve van de verhuurder. Deze criteria zijn in eerder in het blog ‘Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling‘ van Irene Hofhuis uiteengezet. Een van de waarborgen ziet op het zwaarwichtig belang en luidt als volgt:
- De rechter kan de vordering van de huurder slechts toewijzen indien de huurder die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf.
Ook in faillissement kan door de curator een vordering tot indeplaatsstelling worden ingesteld. De hiervoor bedoelde waarborgen zijn ook in dat geval van toepassing. De curator moet aannemelijk maken dat de boedel een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf, de zogenoemde “doorstart”.

Dat de tekst van de in het kader van de doorstart gesloten overnameovereenkomst voor die beoordeling van groot belang is, volgt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in het faillissement van het Macintosh-concern.

De rechtbank kwam in deze procedure tot het oordeel dat er geen voldoende zwaarwichtig belang aanwezig was. Dat had er onder meer mee te maken dat niet gesteld of gebleken was dat de koopsom van de onderneming afhankelijk was gesteld van de uitkomst van de indeplaatsstellingsprocedures. Het risico dat bepaalde filialen niet door de doorstarter konden worden voortgezet, kwam voor rekening van de doorstarter. De boedel had geen zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling omdat de boedel de koopsom ontving, los van het resultaat van de indeplaatsstellingsprocedures.

Voorts hadden de curatoren zich slechts verbonden om zich in te spannen om tot een indeplaatsstelling te komen, waaraan naar het oordeel van de rechter is voldaan door het aanhangig maken van de indeplaatsstellingsprocedure. Daar komt bij dat de bij de overnameovereenkomst betrokken partijen uitdrukkelijk afstand hadden gedaan van het recht om die overeenkomst (partieel) te vernietigen of te ontbinden, zodat de curatoren daar evenmin een zwaarwichtig belang aan konden ontlenen.

De stelling van de curatoren dat de boedel ingeval van een geslaagde indeplaatsstelling met € 15.000,- zou worden gespekt, bood ook geen soelaas. Dat geldt ook voor het gestelde zwaarwichtig belang bij behoud van werkgelegenheid. Dat had er mee te maken dat de verhuurder onder opschortende voorwaarde een huurovereenkomst was aangegaan met een derde. Deze derde had zich bereid verklaard om deze boedelbijdrage van € 15.000,- te voldoen en verder om de werknemers in dienst te nemen.

Kortom: de (formulering van de) te sluiten overnameovereenkomst luistert nauw.

Het voert voor dit blog te ver om alle elementen van de overnameovereenkomst te behandelen, zodat ik voor de volledigheid graag verwijs naar de uitspraak.
6 september 2016
Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik
Zoals u wellicht weet, eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet door opzegging van de verhuurder. Als de huurder niet met de huurbeëindiging instemt, moet de verhuurder de beëindiging bij de rechter vorderen.

De rechter kan de beëindigingsvordering alleen toewijzen op de in de wet genoemde opzeggingsgronden.

Eén van die opzeggingsgronden is – kort gezegd – dringend eigen gebruik. Daarvoor moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij, of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat, het gehuurde persoonlijk, duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hoe ruim die kring van personen is, is nog niet uitgekristalliseerd.

Dringend eigen gebruik en ingebruikgeving aan een ander

Uit de rechtspraak volgt dat onder omstandigheden onder dringend eigen gebruik ook de ingebruikgeving aan een andere vennootschap kán worden verstaan indien:
1. die andere vennootschap aan de verhuurder gelieerd is; en
2. de verhuurder daarmee voldoende zijn eigen belang dient.
De Hoge Raad heeft reeds uitgemaakt dat ingebruikgeving van het gehuurde aan een andere huurder, die niet aan verhuurder gelieerd is, niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik van de verhuurder. Zo ver reikt de kring van personen dus niet, ook al zou de verhuurder met de ingebruikgeving wel zijn eigen belang dienen

Om te bepalen of er sprake is van eigen gebruik, kan het houden van aandelen in een andere vennootschap een rol spelen. Maar zelfs als de verhuurder 100% van de aandelen in de andere vennootschap houdt, betekent dat niet automatisch dat er sprake is van eigen gebruik van de verhuurder. Daarvoor moeten álle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Zo kan onder meer de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap waarin de verhuurder aandelen houdt van belang zijn.

Met andere woorden: de verhuurder moet het voorgenomen eigen gebruik zorgvuldig motiveren en concretiseren.

Dat wordt onderstreept door een arrest van het Hof Amsterdam van 3 november 2015.

Dringend eigen gebruik motiveren en concretiseren

In deze procedure had de verhuurder een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik ingesteld. De verhuurder wilde het gehuurde in gebruik geven aan een vennootschap die in het gehuurde een café-restaurant met een bepaald horecaconcept zou vestigen. De verhuurder hield aandelen in deze vennootschap.

De verhuurder had in het midden gelaten hoe hij, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan die vennootschap, zijn eigen belang zou dienen.

Het hof oordeelde dat het op zichzelf juist is dat onder omstandigheden onder eigen gebruik ook verhuur aan een aan de verhuurder gelieerde vennootschap kan worden verstaan.

De enkele stelling van verhuurder dat hij aandelen houdt in de betreffende vennootschap, zonder toe te lichten wat dat precies inhoudt, is volgens het hof evenwel onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.

In de procedure speelde ook een rol dat de verhuurder over meerdere panden beschikte in de directe omgeving van het gehuurde. De verhuurder had niet gemotiveerd dat nu juist (alleen) het gehuurde geschikt was voor de exploitatie van het café-restaurant.

Conclusie

Om een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik te laten slagen, moet de verhuurder van goede huize komen. Vast staat dat onder eigen gebruik niet alleen gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Hoe ver de kring van andere personen reikt, is niet helemaal duidelijk. Het in gebruik geven aan een vennootschap waarin verhuurder alleen aandelen houdt is in ieder geval niet genoeg, zo blijkt maar weer. De verhuurder zal grondig moeten onderbouwen dat zijn eigen belang, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde, voldoende wordt gediend.
29 januari 2016
Rol van verhuurder bij een “rookvrije werkplek”
Elke werknemer heeft sinds 1 januari 2004 recht op een rookvrije werkplek. Werkgevers zijn vanaf die datum verplicht om ervoor te zorgen dat hun werknemers hun werk kunnen doen zonder dat zij daarbij last hebben van rokers. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch moest zich kort geleden buigen over de vraag of daarbij ook een rol is weggelegd voor een verhuurder.

Casus rookverbod bedrijfsruimte

De verhuurder in kwestie was verhuurder van units in een bedrijfsverzamelgebouw. In de met de huurders gesloten huurovereenkomsten waren de Algemene bepalingen voor kantoor- en andere bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003) van toepassing verklaard.

Met ingang van 1 maart 2008 kondigde deze verhuurder een algemeen rookverbod af voor het gehele bedrijfsverzamelgebouw. De redenen daarvoor waren, zo lichtte de verhuurder zijn besluit toe, dat de Tabakswet werkgevers verplicht een rookvrije werkplek te bieden. Volgens de verhuurder zijn werkgevers daartoe niet in staat indien (werknemers van) andere huurders roken en daarmee hinder en/of overlast veroorzaken. Verder was er, zo stelde verhuurder, door een aantal huurders over het roken in het gebouw geklaagd.

De directeur van een van de huurders weigerde met roken te stoppen.

In de procedure die volgde stelde verhuurder zich op het standpunt dat:
- hij op grond van artikel 6.3 van de algemene bepalingen (verbod op veroorzaken van hinder en overlast) een algeheel rookverbod, dus ook voor de verhuurde bedrijfsruimte, kon opleggen;
- huurder op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen verplicht is mondelinge en schriftelijke aanwijzingen van verhuurder in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde in acht te nemen;
- huurder zich, door zich niet aan het rookverbod te houden, niet als goed huurder gedroeg en dus in strijd handelde met artikel 7:213 BW.
Huurder bestreedt de standpunten van verhuurder en voerde aan dat:
- de huurovereenkomst geen rookverbod bevatte;
- een rookverbod door verhuurder niet op grond van artikel 6.3 of 6.2 eenzijdig kon worden opgelegd;
- hij geen overlast veroorzaakte, omdat hij in verband met het roken van zijn directeur in een afgesloten kantoorruimte een rookafzuiger met luchtverfrissers had geplaatst om te voorkomen dat andere huurders hiervan overlast zouden ondervinden.
Uitspraak rookverbod in bedrijfsruimte

Het Hof stelde vast dat uit artikel 6.2 van de algemene bepalingen niet blijkt wat dient te worden verstaan onder “aanwijzingen in het kader van een behoorlijk gebruik van het gehuurde”. Omdat partijen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben gesproken moet de bepaling volgens het Hof beperkt worden uitgelegd en kan het rookverbod in bedrijfsruimte door verhuurder niet met een beroep op artikel 6.2 worden gehandhaafd. Ook artikel 6.3 en artikel 7:213 bieden volgens het Hof geen soelaas, omdat door huurder geen overlast of hinder wordt veroorzaakt en dus niet kan worden gesteld dat huurder zich niet als goed huurder gedraagt.

Conclusie

Voor de praktijk betekent deze uitspraak dat een verhuurder die een algemeen rookverbod wenst in te stellen en te handhaven, er goed aan doet direct bij het sluiten van de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het roken in het gehuurde uitdrukkelijk en expliciet verbiedt. Met andere woorden: het is ondanks alle wetgeving om roken te verbieden niet vanzelfsprekend dat verhuurder hieraan zijn steentje kan bijdragen door het instellen van een rookverbod in bedrijfsruimten die hij verhuurt.
7 juli 2015
Een ijssalon is geen pannenkoekenhuis!

In economisch slechte tijden komt het met regelmaat voor dat een huurder, die zijn omzet ziet teruglopen, de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wil uitbreiden of wijzigen. Een hot topic is of deze uitbreiding of wijziging is toegestaan. In veruit de meeste huurovereenkomsten is een door verhuurder en huurder afgebakende bestemmingsclausule opgenomen. In een recent arrest van Hof Amsterdam stond de vraag centraal of een verhuurder, ondanks een strikte bestemmingsclausule, moest gedogen dat de huurder zijn assortiment zou uitbreiden.

Bestemmingsclausule

De bestemmingsclausule luidde: “ijssalon, inclusief de mogelijkheid om in de wintermaanden over te gaan op de verkoop van stamppotten” (een variant dus op de in Amsterdam bekende IJscuypje-formule). Huurder wilde in aanvulling daarop – tegen de zin van verhuurder – ook pannenkoeken verkopen. Het Hof stelde voorop dat een verhuurder een verregaande vrijheid heeft om te bepalen welke soort exploitatie hij in het gehuurde wil toestaan. Verder geldt dat de huurovereenkomst, met als onderdeel de bestemmingsclausule, het resultaat is van een door twee partijen in vrijheid gesloten overeenkomst. Een verhuurder kan zijn huurder dus, uitzonderingen daargelaten, aan de overeengekomen bestemming houden. Of, in de woorden van het hof: “een beroep van verhuurder op een overeengekomen beperking van de gebruiksmogelijkheden (zal) niet snel als onaanvaardbaar van de hand kunnen worden gewezen.”

Rendabele exploitatie?

Vaststond dat huurder financiële problemen had. De vraag was vervolgens of het voor huurder mogelijk zou moeten zijn om binnen de contractuele bestemming zijn onderneming rendabel te exploiteren. Huurder stelde dat dit niet mogelijk was, maar liet na dat aan te tonen. Dat terwijl de verhuurder erop had gewezen dat in Amsterdam diverse (succesvolle) ijssalons volgens de formule “IJscuypje” waren gestart. Volgens het Hof was het aan huurder om zijn stelling aannemelijk te maken, maar het Hof vond dat huurder daarin niet was geslaagd.

Belangen verhuurder

Had huurder wel kunnen aantonen dat hij binnen de contractuele bestemming niet rendabel kon exploiteren, dan was dat waarschijnlijk toch niet genoeg geweest om het gelijk aan zijn zijde te krijgen. Het Hof hechtte er, ten gunste van verhuurder, ook belang aan dat:
(i) verhuurder had aangetoond dat hij specifiek op zoek is geweest naar een huurder die een ijssalon zou exploiteren;
(ii) door het gedogen van de verkoop van pannenkoeken de kans aanzienlijk was dat het karakter van het gehuurde zou wijzigen;
(iii) de niet aan het seizoen gebonden verkoop van pannenkoeken zich nagenoeg geheel richt op toeristen (terwijl de verkoop van stamppotten in de winter zich op buurtbewoners richt);
(iv) de verhuurder een (financieel) belang had bij het slagen van het gemeentelijk streven naar een opwaardering van het deel van het centrum van Amsterdam waar het gehuurde is gevestigd (Project 1012), onder meer door een vermindering van het aantal eenzijdig op toeristen gerichte winkels.

Conclusie

Voor een huurder van winkelruimte is het dus niet eenvoudig om een contractuele bestemming op te rekken. Hij zal daarvoor ten minste moeten bewijzen dat exploitatie van zijn onderneming op basis van die bestemming niet rendabel is.

7 augustus 2014
Hoge Raad: “Bij winkelruimte geldt Herenhuis-criterium niet!”

In een uitspraak uit 2010, bekend als “Het Herenhuis-arrest” heeft de Hoge Raad beslist dat het enkele feit dat een verhuurder wil renoveren, niet voldoende is om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Van dringend eigen gebruik zou, volgens de Hoge Raad, alleen sprake kunnen zijn indien daarnaast ook een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat.

Het Herenhuis-arrest ging over woonruimte. De vraag die de juristen sindsdien bezig hield was of de eis van de structurele wanverhouding ook voor winkelruimte geldt. Op die vraag heeft de Hoge Raad op 14 februari 2014 een – ontkennend – antwoord gegeven.

Het ging in de laatstgenoemde zaak om het volgende.

Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Een deel daarvan is verhuurd aan een discount supermarkt. Het was voor beide partijen duidelijk dat het winkelcentrum verouderd was en gerenoveerd moest worden. De supermarkt wilde op zich wel meewerken aan de renovatie en was ook bereid om na renovatie een iets hogere huurprijs betalen. Voor verhuurder was de huurprijs die de supermarkt wilde gaan betalen echter niet voldoende om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. En omdat de supermarkt – ook na enig onderhandelingen – niet meer wilde betalen, was er voor verhuurder geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.

Hof Amsterdam besliste evenals de kantonrechter dat sprake is van dringend eigen gebruik. De supermarkt liet het daarbij niet zitten en ging – maar naar nu blijkt: zonder resultaat – in cassatie. Volgens de Hoge Raad gaat het, bij de bescherming die een huurder van woonruimte op grond van de wet geniet, om de bescherming van zijn woonbelang (het belang van het hebben van huis en haard). Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een bescherming van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. In dit geval – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – kan daarom niet van verhuurder worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

De conclusie van deze uitspraak is dus dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen.

Helma Sengers is advocaat en legal expert binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten.

15 februari 2014
Werking schadevergoedingsbeding in huurovereenkomst bij faillissement

Vandaag – 15 november 2013 – heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de geldigheid van een contractueel schadevergoedingsbeding in een huurovereenkomst bij faillissement van de huurder. Een dergelijk beding stond bijvoorbeeld in artikel 7.3 van de algemene bepalingen bij de modelhuurovereenkomst voor winkelruimte van de Raad voor Onroerende Zaken uit 1994. Op grond van dat beding moet huurder aan verhuurder alle schade vergoeden die het gevolg is van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld door opzegging door de curator bij faillissement van de huurder op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw).
[space5]
De uitspraak geeft een nadere uitleg aan het arrest Aukema q.q./Uni-Invest. In die uitspraak is door de Hoge Raad beslist dat een opzegging op grond van artikel 39 Fw de verhuurder geen recht geeft jegens de failliete boedel op schadevergoeding wegens gemis aan huur, ook niet als dat contractueel is bedongen. In de uitspraak van vandaag legt de Hoge Raad uit dat het beding wel geldig is jegens de gefailleerde huurder zelf, ook indien de huurovereenkomst wordt opgezegd ex artikel 39 Fw. Er wordt dus een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de gefailleerde huurder en anderzijds zijn boedel.
[space5]
Duidelijk is dat het schadevergoedingsbeding volgens de Hoge Raad in de basis geldig is. De schadevergoedingsvordering kan alleen niet door de verhuurder op de boedel worden verhaald. Wel kan de verhuurder op grond van het beding een derde, die zich als garant of borg heeft verbonden voor de verplichtingen van de huurder, aanspreken voor zijn schade, tenzij bij het aangaan van de garantie of borg anders is afgesproken.
[space5]
De Hoge Raad zegt verder dat de garant of borg zijn regresvordering op de gefailleerde huurder niet bij de curator kan indienen. Dat is logisch, want anders komt de schadevergoeding via een achterdeur alsnog in de boedel terecht. Hieraan kan de garant of borg volgens de Hoge Raad mogelijk een verweer ontlenen tegen de verhuurder, maar de Hoge Raad maakt niet duidelijk wat hij daarmee bedoelt.
[space5]
Wij verwachten dat deze uitspraak ertoe zal leiden dat verhuurders in toenemende mate weer schadevergoedingsbedingen in hun huurovereenkomsten zullen opnemen.
[space5]

Auteur: Wies Janssen en Helma Sengers

Neem voor meer informatie over dit onderwerp contact op met Duco van Dongen. Duco van Dongen werkt sinds mei 2014 als advocaat bij Fort Advocaten binnen de sectie Faillissementsrecht.

15 november 2013