Hospitality, een on- of genodigde gast voor verenigingen van eigenaren?
3 oktober 2023, door Frank Barneveld en Dirk van den Berg
Nederland bouwt steeds meer de hoogte in. Het aantal hoogbouwtorens zal in 2040 zijn verdubbeld ten opzichte van 2020.[1] In deze torens worden ook hotels gevestigd, zodat de gebouwen in toenemende mate een omgeving bieden voor werk, wonen en vermaak. Dit wordt hybridisering genoemd, een meerzijdige invulling van een gebouw met woonruimte, horeca en retail. Dit geeft een extra dynamiek aan een gebouw en aan de ervaring van de bewoner, gast en omwonende.
Maar hoe verhouden verschillende eigenaren van een pand en hun behoeftes zich tot elkaar? Wat als het hotel een verbouwing vereist of wil uitbreiden? Kan een hotelier dit naar eigen inzicht doen of dient hij rekening te houden met de wensen en belangen van de andere eigenaren van het pand? In dit artikel praten wij je bij over hoe hoteliers als eigenaar of als huurder van een appartementsrecht binnen een gebouw zich moeten verhouden tot de andere eigenaren. Hiervoor is het allereerst van belang om te weten hoe het gedeelde eigendom van een vastgoedobject werkt, vervolgens schetsen wij een aantal problemen en hun oplossingen.
Appartementsrechten
Bij onroerende zaken (zoals gebouwen) geldt het principe dat alles wat vastzit aan de onroerende zaak één geheel vormt. Omdat de behoefte bestaat om een gebouw met meerdere eigenaren te delen, kent het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (‘BW’) zogeheten ‘appartementsrechten’. Een appartementsrecht heeft niet alleen betrekking op een ‘appartement’, maar zorgt ervoor dat meerdere (rechts)personen eigenaar kunnen zijn van een gebouw. Naast een aandeel in het gebouw hebben zij een exclusief gebruiksrecht voor een bepaald gedeelte daarvan (bijvoorbeeld de eerste verdieping of een woning). De eigenaar van een appartementsrecht heeft daarnaast het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimtes (zoals de ingang, het dak een lobby etc.) maar ook de gemeenschappelijke zaken (zoals ventilatie, leidingen, bekabeling enz.). De verschillende eigenaren van een gebouw delen veel met elkaar. Dit kan vanzelfsprekend leiden tot verschillende visies en bedoelingen en daarmee tot conflicten.
Om het gesplitste eigendom van een gebouw zo geordend en democratisch mogelijk te laten verlopen, heeft de Nederlandse Wetgever een aantal artikelen binnen het BW opgenomen om de rechten van elke eigenaar te waarborgen. Een van die artikelen bepaalt dat elk gebouw dat in eigendom wordt gesplitst een vereniging van eigenaren moet hebben (‘VvE’).
De VvE houdt toezicht op de rechten van de appartementsrechthouders en voert het beheer over de gemeenschappelijke delen van het gebouw; dus niet over de delen die bestemd zijn om afzonderlijk door een eigenaar te worden gebruikt. Elke appartementseigenaar kan zijn eigen gedeelte dus inrichten als hij zelf wil. Zo is het mogelijk om het eigen appartementsrecht – bijvoorbeeld een hotel dat gebruikmaakt van de eerste vijf verdiepingen van een gebouw – zo te gebruiken en in te richten als de eigenaar van dat appartementsrecht wil. Hier zitten wel een aantal mitsen en maren aan. Zo moet een eigenaar van een appartementsrecht er altijd op letten dat zijn gebruik of gewenste veranderingen aan het gebouw niet botsen met de rechten van andere eigenaren. In dergelijke gevallen moet een hotelier eerst goedkeuring krijgen van de VvE om zijn plannen uit te voeren. Hier kan het in de praktijk nog wel eens misgaan.
Botsende rechten en gevolgen – een aantal praktijk voorbeelden
Met enige regelmaat komt het voor dat een eigenaar of huurder van een hotel zijn plannen niet kan realiseren omdat deze indruisen tegen de wensen van de VvE. Hieronder schetsen wij een tweetal voorbeelden.
Verbouw van het gemeenschappelijke pand
Een hotelexploitant bezit een aantal verdiepingen van een gebouw. Om de algehele ventilatie van de kamers en de afzuiging in de keuken van het restaurant te optimaliseren, wil de exploitant een nieuw ventilatiesysteem installeren. Om zijn plannen te realiseren, heeft hij een bouwkundig tekenaar en een aannemer plannen laten opstellen en heeft hij een vergunning van de gemeente aangevraagd en ontvangen.
Ondanks dit alles is het voor de hotelexploitant niet mogelijk het ventilatiesysteem te installeren zonder goedkeuring van de VvE, omdat de veranderingen gevolgen hebben voor het gehele gebouw en de eigenaren van de overige appartemensrechten.
Aankoop en exploitatie van andere delen van een pand
Ook wanneer er in een pand al een hotel zit en de hotelexploitant extra appartemensrechten aankoopt om zijn exploitatie uit te breiden, geldt dat eerst toestemming nodig is van de andere eigenaren van het pand. In veel splitsingsaktes staat namelijk opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht dat niet commercieel mag verhuren.
Elke afzonderlijke ruimte in het gebouw heeft een bepaalde functie: de bestemming. Denk hierbij aan een woonbestemming, hotelbestemming of kantoorbestemming. Het kan dus zo zijn dat de eigenaar van het hotel die meer appartementen in een gebouw koopt, die uiteindelijk niet mag gebruiken voor de uitbreiding van het hotel, omdat de bestemming in de splitsingsakte zich hiertegen verzet.
Vervangende machtiging van de rechter
Een hotelexploitant doet er verstandig aan om zich goed in te lezen en rekening te houden met de regels in de splitsingsakte en (als dit er is) het huishoudelijk reglement. Een VvE kan niet zomaar een stokje voor de plannen van een hotelexploitant steken. Daarvoor moet een redelijke grond zijn. Bijvoorbeeld dat de eigenaren kunnen aantonen dat het pand, althans hun appartementsrechten, in waarde zullen dalen. Vaak wordt het argument gebruik dat (uitbreiding van de) exploitatie zal leiden tot overlast van gasten. Wanneer kan worden aangetoond dat de waarde niet zal dalen, of er afdoende maatregelen zullen worden getroffen om overlast tot een minimum te beperken, dan mag een VvE de plannen niet blokkeren. Mocht een VvE niet met de plannen van de hotelexploitant willen meewerken, dan kan de bij de rechter om een vervangende machtiging worden gevraagd.
Wat zegt de splitsingsakte en het koop/huurcontract
Het is van groot belang om goed te kijken naar de bepalingen in de splitsingsakte over het gebruik van het gemeenschappelijke pand. De splitsingsakte wordt tekstueel uitgelegd. Staat iets niet expliciet in de splitsingsakte opgeschreven, dan kan het zijn dat dit naar de tekstuele uitleg niet mag. Kijk dus goed of het is toegestaan om bepaalde appartementsrechten commercieel en voor hoteldoeleinden te verhuren.
Ook bij gehuurde hotelruimte geldt dat goed moet worden gekeken of de verhuurder wel aan een hotelexploitant mag beloven dat deze in het gebouw een hotel mag exploiteren. Is dit niet het geval, dan kan het zomaar zijn dat de huurovereenkomst wel geldig is, maar de hotelexploitant als huurder geen gebruik kan maken van het gebouw en zijn schade bij de verhuurder verhaalt.
Conclusie
Wees je ervan bewust dat het delen van een pand met zich meebrengt dat je je als appartementsrechteigenaar moet verhouden tot de overige eigenaren van het pand. Bij uitbreiding van de hotelexploitatie, wijzigingen en verbouwingen kan het goed mogelijk zijn dat eerst toestemming moet worden verkregen van de VvE.
[1] Stichting Hoogbouw, Hoogbouw in Nederland 2020, december 2020.
