Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

7 maart 2023  door Asmara Kalter en Frédérique Sarneel

We zijn nog maar net bekomen van de discussies over coronahuurkorting of er dient zich al weer een nieuwe huurprijsdiscussie aan: inflatiegekoppelde indexatie. Volgens veel huurders onredelijk, volgens verhuurders simpelweg een door de huurder na te komen contractafspraak. Hoe zit dit juridisch?

Achtergrond discussie

Als gevolg van onder meer de oorlog in Oekraïne en de nasleep van coronamaatregelen stegen het afgelopen jaar de energieprijzen tot recordhoogte. Mede hierdoor ontstond in Nederland een recordinflatie. Deze inflatie kan grote consequenties hebben voor de huurprijs van verhuurde kantoor- en bedrijfsruimten. Bij de verhuur van commerciële ruimten wordt namelijk vaak gebruikt van modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen, zoals het ROZ-model, waarin indexeringsclausules voor de huurprijs zijn opgenomen. Deze indexeringsclausules zijn vaak zo vormgegeven dat een verhuurder het recht heeft een jaarlijkse huurverhoging toe te passen met het prijsindexcijfer (CPI) van het CBS dat ligt vier maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging. De CPI geeft de prijsontwikkeling van goederen en diensten weer en wordt aldus gebruikt om de inflatie te meten.

Bij huurovereenkomsten met zo’n indexeringsclausule waar de huurprijs per 1 januari 2023 zou kunnen worden geïndexeerd, zou dit dan ook tot een verhoging van maar liefst 14,5 % kunnen leiden (de CPI van vier maanden daarvoor, over september 2022, was namelijk 14,5 %).

Veel commerciële huurders vragen zich af of zo’n verhoging wel van hen gevraagd kan worden. Vooral winkeliers en horecabedrijven die al te lijden hebben onder de inflatie, koopkrachtdaling en de gestegen energieprijzen, willen of kunnen de grote huurprijsstijging niet betalen.

Contractsvrijheid en redelijkheid en billijkheid

Uitgangspunt van ons contractenrecht is dat partijen gebonden zijn aan wat ze zijn overeengekomen. Zoals wij hiervoor al aangaven, bevat het merendeel van de huurovereenkomsten een indexeringsclausule, waarbij de huurprijs automatisch (“van rechtswege”) wordt verhoogd met in feite de inflatie. Ook als dat een huurprijsstijging betekent van bijvoorbeeld 14,5 %. Dat is immers de contractafspraak.

Contractsvrijheid is niet onbegrensd. Een contractuele bepaling kan in uitzonderingsgevallen buiten werking worden gesteld. Dat is bijvoorbeeld het geval als in die specifieke situatie, gegeven alle omstandigheden van het geval, toepassing van de contractsbepaling “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” zou zijn.

Van zo’n uitzondering is slechts zelden sprake. Rechters moeten zeer terughoudend omgaan met de mogelijkheid om een contractuele bepaling buiten werking te stellen. Afspraak is immers afspraak. Dat geldt nog meer als sprake is van professionele partijen.

De vraag is dan ook of het hanteren van de CPI-index waarbij de huurder een huurprijsstijging van (bijvoorbeeld) 14,5% voor zijn kiezen krijgt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

INRetail: dubbel betalen voor energieprijsstijging

Brancheorganisatie INRetail vindt van wel. Zij is namens retailers al enige tijd bezig om via de politiek de huurprijsstijging voor winkeliers te laten maximeren. INRetail is van mening dat de verhuurder minder of geen last heeft gehad van de energieprijsstijging in relatie tot het gehuurde, terwijl retailers de klappen van de energieprijsstijging dubbel vangen. Zij betalen de energiekosten voor het gehuurde immers al zelf, en zouden dan nogmaals voor de gevolgen van de energiekostenstijging opdraaien doordat de huur wordt geïndexeerd met de CPI waarin de stijging van energieprijzen al is verdisconteerd. Als de energieprijs niet zou zijn meegewogen bij de CPI, dan zou dat volgens INRetail het afgelopen jaar in sommige maanden meer dan de helft van het inflatiepercentage hebben gescheeld, zie onderaan het artikel de verwijzing.

INretail heeft een modelbrief gemaakt die retailers kunnen gebruiken om de verhuurder aan te schrijven om zo een lagere indexering te bereiken. In die brief wordt gevraagd om toepassing van een indexcijfer waarbij de energieprijzen buiten beschouwing worden gelaten.

Het CBS heeft daarnaast aangekondigd vanaf medio 2023 een andere methode te willen gaan gebruiken voor het meten van energieprijzen van consumenten, omdat het mogelijk niet de daadwerkelijke inflatie weergeeft. De nieuwe rekenmethode zou tot een fors lager inflatiecijfer leiden.

Standpunten verhuurders en huurders

Wij zien in de praktijk dat veel verhuurders en huurders met elkaar in overleg treden als een huurder er melding van maakt dat toepassing van de CPI-index tot een onredelijke huurprijsindexering zou leiden. Veel huurders voeren daarbij aan wat ook door INRetail (en in feite CBS) is betoogd: het CPI is niet accuraat genoeg en geeft niet de daadwerkelijke inflatie weer.

Sommige huurders stellen zich daarbij op het standpunt dat de verhuurder verplicht is om opnieuw over de huurprijs te onderhandelen en afwijkende afspraken te maken. Zij verwijzen daarbij naar het zogeheten Vodafone/ETC-arrest.

Verhuurders stellen zich veelal op het standpunt dat afspraak gewoon afspraak is en dat voor hen het indexcijfer de geldontwaarding in de Nederlandse samenleving op dit moment uitdrukt. Dat zou losstaan van de vraag wie uiteindelijk de energierekening van het gehuurde betaalt. Bovendien, zo stellen verhuurders, hadden huurders er rekening mee kunnen houden dat zich inflatiepieken zouden voordoen. Zo was er in de jaren zeventig door de oliecrisis al eens sprake van een inflatie van meer dan 10%.

Van belang is dat op voorhand niet gezegd kan worden wie er gelijk heeft. Er zal echt per situatie moeten worden bekeken of een volledige indexering van de huur met de CPI-index al dan niet in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. Als de gevolgen voor de huurder in verhouding tot de verhuurder gelet op alle omstandigheden te nadelig zijn, dan valt er mogelijk iets te zeggen om de indexering slechts gedeeltelijk toe te passen.

Onvoorziene omstandigheden?

Een ander argument van huurders dat wij regelmatig voorbij zien komen, en dat ook door INRetail wordt aangevoerd, is dat de recordinflatie een onvoorziene omstandigheid zou zijn, en dat de indexering daarom niet volledig mag worden toegepast. Die gedachte is afkomstig van de coronarechtspraak en het leerstuk van “onvoorziene omstandigheden”. De huurprijsvermindering waar huurders met omzetvermindering als gevolg van de coronacrisis recht op hadden, was op dat leerstuk gebaseerd. Het houdt in dat een rechter afspraken uit de overeenkomst kan wijzigen als er sprake is van onvoorziene omstandigheden die dusdanig van aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht mag worden.

Wij zien in de lagere rechtspraak en in arbitragerechtspraak dat de oorlog in Oekraïne en de prijsstijging van energie en andere grondstoffen soms als “onvoorziene omstandigheid” wordt aangeduid. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij bouwgeschillen waarbij de aannemer door enorme prijsstijgingen het contract alleen nog verlieslatend kan nakomen.

In het algemeen geldt echter dat de drempel voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden zeer hoog ligt. Wij hebben daarom onze bedenkingen bij dit onvoorziene omstandigheden argument en denken niet dat deze in de hogere rechtspraak standhoudt. In het algemeen wordt in de rechtspraak een economische crisis bijvoorbeeld als ondernemersrisico aangemerkt, en om die reden is een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege gevolgen van economische crises in het verleden steevast afgewezen. Dat een oorlog in Europa uitbreekt, is hoe erg ook, dan ook in het algemeen niet compleet onvoorzien. In elk geval niet in dezelfde mate als het overheidsingrijpen en de gebruiksbeperkingen van commerciële ruimten tijdens de coronapandemie, daarvan was nooit eerder sprake.

Daarnaast is het bij huurovereenkomsten met een indexeringsbepaling op basis van de CPI-index nou eenmaal zo dat partijen er juist voor hebben gekozen bij dit indexcijfer aan te sluiten, terwijl ook ten tijde van de contractsluiting al bekend was dat de energieprijzen onderdeel waren van de indexberekening en (alleen) de huurder de energiekosten voor het gehuurde betaalt.

Voor wie toch inspiratie wil putten uit de coronajurisprudentie merken wij nog op dat het goed is om na te gaan of de huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de energiekosten. De overheid heeft voor Mkb’ers waarvan meer dan 7% van de omzet wordt besteed aan energie de Tegemoetkoming Energiekosten-regeling (TEK) ingevoerd. Vanaf 1 november 2022 kunnen zij onder bepaalde omstandigheden in aanmerking komen voor teruggave van een deel van het bedrag dat zij meer hebben betaald voor energie. De TEK-regeling biedt tijdelijke ondersteuning en is bedoeld voor de energiekosten in de periode van 1 november 2022 tot en met 31 december 2023.

Hoe nu verder?

Er lopen nog gesprekken tussen INRetail en de regering over mogelijke wetgeving vanuit de overheid om de huurprijsindexatie voor commerciële ruimten te maximeren. Vergelijkbaar met het door de overheid vastgestelde maximumpercentage in de periode 2020 t/m 2023 voor verhuurde woonruimten.

Tot die tijd raden wij verhuurders en huurders aan om – als een huurder reclameert over een te hoge indexering – met elkaar het gesprek aan te gaan en per situatie goed te bekijken wat de gevolgen zijn bij een volledige huurprijsindexering. Sommige verhuurders en huurder lossen het op door in ruil voor een lagere indexering een langere huurtermijn of door de huurder uit te voeren extra onderhoud af te spreken. Sommigen spreken in ruil voor een lagere indexering een aanvullende (omzetafhankelijke) huurprijs af die betaald moet worden als de omzet van de huurder een bepaalde afgesproken drempel te boven gaat.

Het is in ieder geval raadzaam om een dure en tijdrovende gang naar de rechter te voorkomen en zoveel mogelijk te proberen in onderling tot goede afspraken te komen. Zeker als de continuïteit van de onderneming van de huurder in gevaar komt zonder een regeling over de huurprijs. Bij een vroegtijdig einde van de huur is immers geen van partijen gebaat.