Zekerheden kunnen betrekking hebben op verschillende verplichtingen van de huurder. Voor de hand ligt natuurlijk de huurprijs, maar er kan ook gedacht worden aan schade in verband met de oplevering van het gehuurde.
In deze blog worden deze vijf meest voorkomende zekerheden in huurrelaties nader toegelicht. Naast de belangrijkste eigenschappen zullen daarbij ook een aantal voor- en nadelen naar voren komen, die kleven aan de betreffende zekerheid.
1. De bankgarantie
Als eerste de bankgarantie. Deze komt vaak voor bij de verhuur van
bedrijfsruimte. Bij het stellen van een bankgarantie betaalt de huurder een geldbedrag
aan de bank en wordt dat op een geblokkeerde rekening geplaatst (de
contragarantie). De bank geeft vervolgens ten behoeve van verhuurder een
garantie af tot het betaling van dit bedrag.
Een bankgarantie is abstract en onvoorwaardelijk. Dat wil zeggen dat de bank alleen aan de hand van de voorwaarden van de bankgarantie beoordeelt of zij gehouden is tot betaling. De verhouding tussen de verhuurder en de huurder is niet van belang. De bank heeft een zelfstandige verplichting tegenover de verhuurder om tot betaling over te gaan. Zodra de verhuurder dat vraagt, moet de bank aan hem betalen als de tekst van de bankgarantie dat bepaalt.
De bank komt geen beroep toe op de verweren van de huurder uit
hoofde van de huurovereenkomst en zij zal zich niet verdiepen in het
onderliggende geschil. De bank moet eenvoudig het bedrag uitbetalen dat de
verhuurder als schade stelt te hebben geleden tot het maximale bedrag waarvoor
de bankgarantie is afgegeven. Slechts in een heel uitzonderlijk geval, waarbij
evident is dat het inroepen van de bankgarantie frauduleus is, mag de bank weigeren
om tot uitbetaling over te gaan. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij een
kennelijke verschrijving. Wanneer een bank ten onrechte heeft uitbetaald onder
de bankgarantie, dan zal de huurder het bedrag bij de verhuurder moeten
terugvorderen, zo nodig via de rechter.
Bij overdracht van het gehuurde kan de opvolgend eigenaar de
bankgarantie alleen inroepen als dat in de bankgarantie uitdrukkelijk is
bepaald.
Bij het opstellen van het artikel in de huurovereenkomst over de
bankgarantie is het van belang om duidelijk op te nemen voor welke periode de
garantie geldt en te vermelden of de bankgarantie ook na het einde van de
huurovereenkomst nog een bepaalde periode geldig moet blijven. Daarnaast is het
ook aan te raden om nauwkeurig te bepalen voor welke verplichtingen van de huurder
de bankgarantie kan worden aangesproken.
2. De waarborgsom
Bij de waarborgsom betaalt de huurder (of een derde) een bedrag
aan de verhuurder. Deze zekerheidsconstructie komt het meest voor bij de
verhuur van woonruimten. De waarborgsom kan ook worden gebruikt bij de verhuur
van bedrijfsruimten. Voor welke vorderingen de waarborgsom kan worden
ingeroepen is afhankelijk van wat daarover is afgesproken. Indien de
waarborgsom tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet is aangesproken,
moet deze aan het einde van de huurovereenkomst worden teruggestort aan de
huurder.
De voordelen voor de verhuurder zijn dat hij rechtstreekse
zekerheid heeft. Hij heeft het bedrag immers onder zich. Ook heeft de
verhuurder door de waarborgsom meer liquide middelen. Een verhuurder die
meerdere waarborgsommen tot zijn beschikking heeft, heeft mogelijk minder financiering
nodig.
Ten opzichte van de bankgarantie is de waarborgsom flexibeler als
het gaat om het aanpassen van het bedrag. Bij het aanpassen van het bedrag
waarvoor de bankgarantie is gesteld, moet de huurder naar de bank. Verder is een
waarborgsom makkelijk over te dragen. Wanneer het gehuurde wordt overgedragen
aan een nieuwe eigenaar, dan gaat de terugbetalingsverplichting van de
waarborgsom vanzelf mee over op deze nieuwe eigenaar op grond van artikel 7:226
BW.
Een ander voordeel voor de verhuurder is dat hij de waarborgsom
kan verrekenen met de vordering die hij op huurder heeft. Ook huurschulden na
datum faillissement kunnen door de verhuurder met de waarborgsom verrekend
worden.
De waarborgsom heeft ook voor de huurder een voordeel. Hij hoeft
namelijk geen extra kosten te betalen voor het storten van een waarborgsom, in
tegenstelling tot bijvoorbeeld het stellen van een bankgarantie. Een nadeel
voor de huurder is dat hij afhankelijk is van de verhuurder voor de
terugbetaling van de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst. Daar
zit dus een risico voor de huurder.
Het is aan te raden om te specificeren in welke gevallen de
waarborgsom mag worden aangesproken en hoe lang deze geldig is. Wanneer de
waarborgsom ook geldt voor opleveringsverplichtingen van huurder dan ligt het
voor de hand om de waarborgsom ook te laten gelden tot tenminste zes maanden na
de feitelijke ontruiming van het gehuurde. Handig is ook om iets op te nemen
over wanneer een verhuurder de waarborgsom mag aanspreken, bijvoorbeeld nadat
hij een sommatiebrief naar de huurder heeft verstuurd. En of de waarborgsom
door de huurder met de laatste huurverplichting mag worden verrekend.
3. Concerngarantie
Dan de concerngarantie. Dit is in de kern een verklaring van een aan de huurder gelieerde vennootschap, doorgaans de moedervennootschap, dat deze garant staat voor de nakoming van de verplichtingen die huurder heeft op grond van de huurovereenkomst. De concerngarantie verschilt in ieder geval in die zin van de bankgarantie, omdat de concerngarantie zowel abstract kan zijn, als concreet kan zijn verbonden met de onderliggende rechtsverhouding (zoals de huurovereenkomst). Dat is bij de bankgarantie niet het geval. Daarbij is sprake van een abstract karakter.
De concerngarantie heeft voor de
verhuurder als voordeel dat deze doorgaans ruim geformuleerd is. In ieder geval
vaak ruimer dan de bankgarantie. Verder geldt er ook geen financiële beperking
tot bijvoorbeeld maximaal drie maanden huur. Ook geldt er vaak geen materiële
beperking. Het is gebruikelijk dat de concerngarantie wordt afgegeven voor alle
verplichtingen van de huurder. De nadelen van een concerngarantie zijn dat de
verhuurder afhankelijk is van een gezonde financiële status van de vennootschap
die garant staat. En dat de concerngarantie niet zonder meer mee overgaat op de
rechtsopvolger van de verhuurder.
De voordelen voor de huurder zijn dat aan
de concerngarantie geen kosten zijn verbonden. Dat is bij de bankgarantie wel
het geval. Bovendien heeft een concerngarantie geen invloed op de kredietruimte
van de huurder.
4. De 403-verklaring
Een 403-verklaring is een verklaring van een rechtspersoon die
zich hoofdelijk aansprakelijk stelt voor rechtshandelingen van andere
rechtspersonen die tot hetzelfde concern behoren.
De nadelen voor de verhuurder zijn dat de 403-verklaring een enigszins
beperkte zekerheid geeft, omdat deze niet geldt voor aansprakelijkheid op grond
van onrechtmatige daad. Daarnaast geldt dat degene die de 403-verklaring
afgeeft, zelf kan bepalen voor welke schulden van de huurder de 403-verklaring
wordt afgegeven. Voor de verhuurder is verder nadelig dat de 403-verklaring kan
worden ingetrokken. Als dat gebeurt, dan geldt dat de aansprakelijkheid van de moeder
voor de al gesloten huurovereenkomst in beginsel niet wordt aangetast tenzij er
sprake is van de voorwaarden als bedoeld in artikel 2:404 lid 3 BW. Deze
voorwaarden komen er, kort gezegd, op neer dat de dochtervennootschap niet meer
tot de groep behoort, het voornemen tot beëindiging van de aansprakelijkheid
wordt gepubliceerd en er geen verzet wordt ingesteld, althans een verzet niet
succesvol is geweest.
5. Borgtocht
Dan tot slot de zekerheid in de vorm van een borgtocht. Een
borgtocht lijkt op de hoofdelijke aansprakelijkheid van een medehuurder. Het
grootste verschil met de hoofdelijke aansprakelijkheid is dat de borg pas kan
worden aangesproken als de huurder tekort schiet. Bij hoofdelijke
aansprakelijkheid kan de verhuurder alle aansprakelijke partijen tegelijk aanspreken.
In tegenstelling tot de concerngarantie en bankgarantie kan de
borg die wordt aangesproken inhoudelijk verweer voeren. Dat is hetzelfde
verweer als waarop de huurder zich zelf kan beroepen. Als een huurder zich op
verrekening zou kunnen beroepen, dan kan de aangesproken borg dit ook.
Wanneer een borg een natuurlijk persoon is, dan is het van belang
om erop te letten of het nodig is dat de echtgeno(o)te meetekent bij het
aangaan van de borg. Dat vereiste geldt niet indien de borg wordt aangegaan in
verband met de normale uitoefening van beroep of bedrijf van degene die de
borgtocht aangaat. Bijvoorbeeld de directeur grootaandeelhouder die zich in
privé borgstelt voor de vennootschap die een bedrijfsruimte aanhuurt.
Het kan van belang zijn om alle vormvereisten bij het opstellen
van een borgtocht goed na te leven. Dit om te voorkomen dat de constructie toch
wordt aangemerkt als medehuurderschap.
Conclusie
In deze blog kwamen de meest voorkomende zekerheden in het huurrecht aan bod. Daaruit blijkt dat aan elke zekerheid voor- en nadelen verbonden zijn voor zowel de verhuurder als huurder. En dat het van belang is dat de omvang en voorwaarden voor het inroepen van de zekerheden zorgvuldig worden omschreven. Mocht u hierover vragen hebben, neem dan (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrecht advocaten.
